La Agencia Tributaria ha publicado el jueves 14 de Octubre los mapas que ayudarán a determinar el valor de referencia de los inmuebles en 2022.
Bajo esta idea se esconde en realidad un cambio que afecta a la base imponible sobre la que se calculan el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre el Patrimonio y que en la uso se convertirá en un aumento del pago para los contribuyentes.
Esta modificación afecta al valor de los inmuebles que se tomará como guía para el cálculo de dichos tributos. Actualmente se usaba para ese cometido el valor real de los inmuebles, pero a partir del 1 de enero de 2022 se tomará como referencia los valores publicados por el departamento que lidera la ministra de Hacienda, Maria Jesus Montero.
Hacienda niega que esta modificación conlleve la subida de impuestos y también insisten que en la práctica, la mayoría de los contribuyentes tendrá que pagar más en esos supuestos. El quid de la cuestión, está en la propia definición de los valores. El valor real constituye un concepto abstracto y difícil de calcular que con frecuencia se asimila al valor catastral y ambos suelen estar por debajo del valor de mercado. Los nuevos indicadores que se han publicado por la Agencia Tributaria se acercan más a éste último, más elevado. Las previsiones de aumento contributivo que tendrán que asumir los contribuyentes derivan precisamente de ese aumento en la base impositiva.
El riesgo de litigiosidad
Las nuevas referencias se establecen tomando como partida el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos, es decir, determinan el valor medio de la zona, que no tiene por que coincidir con un barrio ni con un distrito. Sin embargo, aquí reside uno de los riesgos y de los puntos de críticas del cambio, ya que según los expertos consultados el valor atribuido a algunos inmuebles podría estar alejado de su valor real y eso obligaría a pagar al propietario unas cantidades por encima de lo que correspondería. La Agencia Tributaria informa en ese punto, que a partir del 1 de enero, se publicarán los datos individualizados, es decir, se tendrá en cuenta las características de cada inmueble.
Hoy por hoy, la mayoría de estos procedimientos estaban rodeados de cierta controversia, ya que las partes consignaban un valor y la Administración, en caso de desacuerdo, debía comprobarlo y demostrar la diferencia, lo cual ha generado una gran litigiosidad durante años.
A partir de ahora, con la entrada en vigor de esta normativa, esa situación cambiará y será el contribuyente quien deba demostrar que el valor de referencia según el Catastro no se ajusta al valor que realmente tiene el inmueble.
Para poder cubrir esa parte del riesgo, la norma establece que los valores de referencia no superarán los valores de mercado y para ello, el Ministerio establece el factor de minoración en el 0,9, tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos.
Cálculo del valor de referencia de los inmuebles
Los mapas de valores publicados por el Ministerio de Hacienda en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, asigna módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas de territorio, llamados: ámbitos territoriales homogéneos de valoración, que se corresponden con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro, calculará el valor de referencia de un inmueble concreto teniendo en cuenta varias variables: calidad, antigüedad y estado de conservación de este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo de valor medio.
Por todo ello, se usará, provisionalmente, la normativa de valoración catastral
En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se determinará a partir del modulo de valor medio, en función de las características y de los factores correctores por: localización, agronómicos y socioeconómicos, que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.
